Cap rate: como calcular o retorno de um imóvel em Brasília
Cap rate é a régua que separa investimento de achismo. Como calcular o retorno real de um imóvel de aluguel em Brasília — passo a passo.
Por Nathan Jahiel
Todo investidor de imóvel deveria conhecer uma régua: o cap rate. É ela que separa decisão de investimento de achismo. Vou mostrar como calcular — e o que esse número não conta.
O que é cap rate
Cap rate (taxa de capitalização) é o retorno anual do aluguel sobre o valor do imóvel. A conta é direta: aluguel anual líquido dividido pelo valor do imóvel, em porcentagem. Um imóvel de R$ 600.000 que rende R$ 2.500 de aluguel por mês faz R$ 30.000 ao ano; 30.000 ÷ 600.000 = 5% de cap rate bruto.
O detalhe que muda tudo: o líquido
A maioria calcula com o aluguel bruto e se engana. Cap rate sério usa o líquido — desconta o que sai do seu bolso mesmo com inquilino: IPTU, condomínio em períodos vazios, manutenção, taxa de administração, e a vacância (meses sem alugar). Aquele 5% bruto vira facilmente 3,5% a 4% líquido. É esse número que você compara com a renda fixa.
Como usar na decisão
O cap rate serve pra comparar imóveis entre si e contra outras aplicações. Com a Selic a 14,5%, um cap rate de 4% líquido perde feio pra renda fixa no rendimento mensal — e é por isso que imóvel pra alugar, hoje, se justifica mais pela valorização que pela renda corrente. Cap rate alto demais, por outro lado, costuma ser sinal de região de risco ou imóvel problemático: desconfie.
O que o cap rate não mostra
Ele ignora a valorização do imóvel, a proteção contra inflação e a alavancagem — três coisas que fazem o imóvel ganhar no longo prazo mesmo com cap rate modesto. Por isso ele é uma régua, não a história completa.
Minha leitura: calcule sempre o cap rate líquido antes de comprar pra alugar, mas não decida só por ele. Se quiser rodar essa conta num imóvel real no DF, fala com a gente.